Deze blog werd geschreven door Ruben Schuuring, Associate Director Hotel Investment en Pascale Schellekens, Market Intelligence Analist bij Savills in Nederland.
Deze blog werd geschreven door Ruben Schuuring, Associate Director Hotel Investment en Pascale Schellekens, Market Intelligence Analist bij Savills in Nederland.
Afgelopen jaar heeft de Nederlandse hotelmarkt laten zien dat groei en veerkracht hand in hand gaan. Luxe hotels blijven in trek, en transacties van hotelportefeuilles maken voorzichtig een comeback.
Hoewel exacte cijfers nog ontbreken, kan de totale investeringsomvang voor 2024 geschat worden op ongeveer €836 miljoen, Amsterdam heeft een cruciale rol gespeeld in deze opleving, met een stijging van de investeringsvolumes van 285% in het derde kwartaal van 2024 in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In deze blog bespreken we de belangrijkste trends die de Nederlandse hotelmarkt in 2025 zullen vormgeven en wat dit betekent voor investeerders en exploitanten.
Internationale investeerders keren terug
Wereldwijd blijft de belangstelling van internationale investeerders groot. Volgens Real Capital Analytics waren internationale kopers goed voor 20% van de wereldwijde commerciële vastgoedtransacties in 2024, met een aanzienlijk aandeel boven de 40% in Europa. Ook in Nederland zien we een toename in de belangstelling van buitenlandse investeerders, mede dankzij de relatieve waardevastheid en de inflatiehedge die hotels bieden.
Investeerders, zowel institutioneel als private equity, richten zich op hoogwaardige ‘trophy assets’ en grote portefeuilles, die vaak aantrekkelijk zijn voor internationale kopers. Nu de Nederlandse markt volwassen wordt en de risicobereidheid groeit, ontstaan er meer kansen voor waardecreatie en lange-termijnrendementen in de hotelbranche.
Groter is in Nederland (helaas) niet beter
De Europese hotelmarkt is getuige van een heropleving van fusies en overnames. De sterke liquiditeit in de schuldenmarkt, ondanks enkele gevallen van beperkt kapitaal, heeft dit mogelijk gemaakt. Banken en alternatieve kredietverstrekkers lijken hun focus op hotels te hebben hernieuwd, mede gedreven door de aantrekkelijke rendementen. Hierdoor zijn grotere transacties in opkomst.
Deze Europese trend zien wij helaas nog niet terug in Nederland. Uitzondering is één landelijke hotel deal, waarbij Fattal Hotel Group de Zien Group en de daarbij behorende 12 hotels (bestaande uit hotelvastgoed en hotelexploitaties) in Nederland heeft overgenomen van KSL Capital Partners en Garden Capital Group. Onze collega’s in het Verenigd Koninkrijk hebben in 2024 een aantal hele grote hotelportefeuilles op de markt zien komen. Daar lijkt de ‘groter is beter’-filosofie dus wel zijn stempel te drukken. Dit is ook terug te zien in een hotelbeleggingsvolume van circa €6 miljard afgelopen jaar.
Groeiende subsectoren
Serviced apartments en aparthotels zijn een subsector met veel groeipotentieel in Nederland, vooral in steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Deze accommodaties profiteren van de vraag naar flexibele verblijven en langere verblijfsperiodes, vooral van zakelijke reizigers en expats.
Een opvallende trend die op dit moment te zien is in de UK is de transformatie van leegstaande kantoorpanden naar hotels. Ondersteund door lokale en landelijke beleidsmaatregelen, is deze trend een duurzame manier om stedelijke gebieden te revitaliseren. Nederland, een voorloper op deze trend, begon in 2016 actief leegstaande kantoorpanden te transformeren naar residentiële en hotelfuncties. Opvallend waren de transformaties naar co-living complexen, waarvan de piek in 2019 werd bereikt (11 transformaties) en het totaal inmiddels is uitgegroeid tot 53 complexen. Daarnaast zijn er ook diverse voormalige kantoren getransformeerd tot boetiekhotels en lifestyleconcepten. Op dit punt loopt Nederland voor op het Verenigd Koninkrijk. Belangrijk om hierbij op te merken is het grote verschil in vergunningsprocedures en bestemmingsplannen. In het VK zijn transformaties daardoor eenvoudiger te realiseren dan in Nederland.
Vooruitzichten
Met sterke marktfundamenten en een internationale aantrekkingskracht lijkt de Nederlandse hotelmarkt goed gepositioneerd voor verdere groei in 2025. Toch blijft het belangrijk om kosten en marges goed te beheersen, vooral gezien stijgende personeelskosten en inflatiedruk. Innovatieve concepten, zoals hybride hostels en flexibele verblijfsmogelijkheden, zullen bijdragen aan de dynamiek van de sector. Qua beleggingsmarkt verwachten we meer asset deals dan portefeuille transacties.
De Nederlandse hotelmarkt is dus volop in beweging en blijft zich aanpassen aan veranderende vraag en omstandigheden. Met de juiste strategie en focus op innovatie kan de sector blijven floreren in 2025 en daarna.
