Hoeveel  woonruimte kun je huren voor 2.000 dollar per week in het topsegment?

Dit artikel werd geschreven door Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland, op basis van een data-analyse door Lucy Palk, World Research Analist bij Savills.

De tophuren in 's werelds grootste steden blijven stijgen. Huurders met een budget van $2.000 per week ($8.000 per maand) kunnen een woning huren met een gemiddelde grootte van 355 m² in 25 wereldwijde topsteden die Savills volgt. Dat is 26 m² minder dan voor de pandemie: sindsdien zijn de huren met 11 procent gestegen.

New York blijft de duurste stad voor tophuren, met $ 2.000 per week voor slechts 84 vierkante meter - 10 vierkante meter minder dan in 2019. Hongkong, Los Angeles, Tokio en Londen zijn de volgende duurste locaties. De huren in deze vijf megasteden zijn gemiddeld met 8 procent gestegen sinds 2019, en voor $ 2.000 per week beleef je nu m18, 5 m² minder eersteklas woonruimte.

De hoogste stijgers waren Miami, Dubai en Singapore. Voor $ 2.000 per week kan een huurder in Miami slechts de helft van de ruimte huren die hij in 2019 kon huren - een daling van 412 m² naar 204 m².

Miami heeft geprofiteerd van een groeiende vraag naar een warmer klimaat, belastingvoordelen en relatief lagere kosten van levensonderhoud. De woningmarkt van Miami zal naar verwachting een positieve huurgroei voortzetten, met een voorspelde groei van 4 tot 5,9 procent voor 2023. Dit wordt gedreven door een sterke vraag, stijgende huizenprijzen die kopers naar de huurmarkt duwen, en de uitgeputte huurvoorraad van de stad.

De zoektocht naar warm weer, ruimte en een hogere levenskwaliteit heeft ook de huurprijzen in Dubai opgedreven. Een huurder kon hier in 2019 gemiddeld 473 m² huren voor $2.000 per week. Nu konden ze zich slechts iets meer dan de helft van die ruimte veroorloven. Dubai staat nu tussen twee grote Europese steden Amsterdam en Berlijn in op de huurranglijst.

In Europa bieden Madrid en Barcelona de beste waarde voor tophuurders. Voor 2.000 dollar per week kunnen zij 456 m² en 428 m² aan eersteklas woonruimte huren, ruim twee keer zoveel als in Londen (170 m²) en Parijs (197 m²). Een begin dit jaar ingevoerd visum voor digitale nomaden zou een grotere stroom van niet-EU-managers en ondernemers naar de Spaanse steden moeten aanmoedigen, waardoor de huurvraag in deze concurrerend geprijsde markten zal toenemen.

Hongkong was de enige stad in de top vijf waar de huurwaarde sinds 2019 is gedaald, met een daling van 14 procent. Het is de tweede duurste huurmarkt van de 25 steden, met 2.000 dollar per week voor ongeveer 116 m² eersteklas woonruimte. Dit is 14 m² meer dan in 2019. De internationale en binnenlandse vraag is hier gedaald als gevolg van pandemie gerelateerde beperkingen en aanhoudende politieke onzekerheden met China.

De tophuren in Bangkok, Kaapstad en Kuala Lumpur moeten allemaal nog terugkeren naar het niveau van voor de pandemie. De gemiddelde huurprijzen in deze steden zijn sinds 2019 met 7% gedaald. Bangkok moet de terugkeer van internationale huurders nog meemaken - het aantal commerciële vluchten lag in het tweede halfjaar van 2022 22% lager dan in het tweede halfjaar van 2019. De Thaise hoofdstad verwacht echter in de eerste helft van 2023 een opleving van de vraag vanuit dit marktsegment naarmate de toeristische sector zich verder herstelt. Kuala Lumpur blijft de meeste eersteklas woonruimte bieden van onze 25 steden. Voor $2.000 per week kan 1157 m² worden gehuurd, een stijging van 76 m² sinds 2019.

Tot 2023 verschilt het beeld van stad tot stad. De meeste van deze 25 steden hebben de huurwaarden van 2019 overtroffen en het ziet ernaar uit dat ze dit jaar zullen blijven groeien. Europese steden Madrid, Rome en Athene kampen met een gebrek aan eersteklas huurwoningen, waardoor de huurgroei naar verwachting zal aanhouden. Aziatische steden zoals Tokyo en Bangkok zullen waarschijnlijk de vraag van internationale huurders zien terugkeren en de huren zien stijgen.

Amsterdam geeft een redelijk stabiel beeld. Voor 2000 dollar huur je in onze hoofdstad circa 261 m², slechts 6,5 m² minder dan in 2019. Dit is in gelijke tred met andere (Europese) steden. We verwachten echter dat vrije sector huur gaat schaarser worden in Amsterdam. Als gevolg van uitponding door particuliere beleggers, die door het WWS-puntenstelsel geen heil meer zien in het verhuren van hun belegging, zal het aanbod aan huurwoningen dalen. Ook zal er weinig nieuw aanbod toegevoegd worden aan de huurmarkt. We verwachting om die reden als we deze meting over 3 jaar weer uitvoeren, eerder stabilisatie of stijging, dan daling van de Amsterdamse huurprijzen. Een veranderend huurbeleid met een groter deel van de voorraad gereguleerd, zal net als in steden als Berlijn en Barcelona voor Amsterdam gaan betekenen dat de huurprijzen verder omhoog zullen gaan.

Tabel 1 Bron: Savills World Research